Вменяемость сторон в сделке с недвижимостью: когда нужно проверить и как?

Сделки с недвижимым имуществом человек в своей жизни совершает довольно редко, и хочется чтобы все было оформлено «как надо» и сделка не была кем-либо оспорена (зачастую — с риском потерять и деньги и приобретенное имущество).

Одной из таких причин является неспособность стороны сделки осознавать смысл совершаемых им действий и их последствий (невменяемость). Зачастую в суды попадают дела по оспариванию (признанию ничтожным) договоров купли-продажи, в которых сторона Продавца признается не способной осознавать что она совершила сделку по продаже имущества. И в итоге имущество возвращается первоначальному владельцу, а деньги, оплаченные Покупателем Продавцу, если доказан факт передачи денег Продавцу, должны быть возвращены Покупателю.

Так как совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества и уберечься Покупателю от такого риска признания сделки недействительной (ничтожной) по основванию невменяемости Продавца?

  • Беседа с Продавцом, которая может выявить сомнения в том что он способен осознавать смысл совершаемых им действий.
  • Если Продавец старше 60 лет, попросить его получить справку из психо-неврологического диспансера о том что он не состоит там на учете, от терапевта — что не принимает лекарств, которые могут повлиять на его способность осознавать смысл совершаемых им действий. (С учетом того, что многие заболевания затрагивают все более молодых людей, в случае сомнений во вменяемости лица моложе 60 лет — также попросить предоставить соответствующую справку). В случае отказа — лучше откажитесь от покупки такого объекта недвижимости, либо оформите сделку с нотариальным удостоверением.
  • Расчет с Продавцом лучше всего производить путем безналичного перевода (или зачисления) на счет Продавца денег за приобретаемое имущество — это будет наиболее надежным способом доказать, что деньги Продавец получил. Так как если Продавца признают невменяемым, то все документы им подписанные, в том чсиле и расписка в получении денег, могут быть признанными недействительными и ничего не подтверждающими — за исключением случаев, когда есть свидетели, которые видели и момент передачи денег, и момент подписания расписки в их получении.

Пример из судебной практики:

Женщина купила земельный участок с домом в СНТ у мужчины за 150 тысяч рублей. В договоре купли-продажи они прописали, что расчет по договору произведен в полном объеме до подписания договора. Расписку о передаче денег не составляли, так как считали что записи о полном расчете в договоре купли-продажи достаточно. Расчет произведен без свидетелей наличными средствами. Регистрация перехода права была произведена на основании заявлений Продавца и Покупателя поданных в регистрирующий орган. Покупатель открыто пользовалась указанным имуществом, поддерживала его в надлежащем состоянии, Продавец и не пытался этим участком и домом пользоваться как своим собственным.

Однако, через 2 года в суд обратился сын Продавца с иском о признании договора купли-продажи недействительным и возврате имущества в наследственную массу (Продавец умер, а его сын, вступая в наследство узнал о том что земельный участок с домом в СНТ был им продан). Суду представил обоснование — его отец (Продавец) был «не способен понимать смысл совершаемых им действий и руководить ими» на момент подписания договора. Была назначена посмертная экспертиза с предоставлением медицинских документов о состоянии здоровья Продавца и опрошены свидетели, его знавшие).

Решением суда иск был удовлетворен договор купли-продажи признан недействительным. Однако суд первой инстанции и апелляционный суд обязали Истца выплатить Ответчице стоимость земельного участка и дома, расположенного на нем, прописанную в договоре.

Истец (сын Продавца), не согласный с таким решением обратился в Верховный суд с тем, чтобы присужденые к оплате деньги не возвращать Ответчику (Покупателю).

Определением Верховного суда дело направлено на новое рассмотрение суда первой инстанции с тем, чтобы обратили внимание на то что договор весь признан недействительным, в том числе в части оплаты стоимости за дом и земельный участок. В настоящее время дело на рассмотрении суда первой инстанции (ДЕЛО № 2−1817/2021 ~ М-1720/2021). Ответчику необходимо предоставить доказательства передачи денег Продавцу.


Учитывая изложенное, рекомендуем проверять способность Продавца совершать сделку по отчуждению недвижимого имущества, особенно, если есть какие-либо сомнения. А расчеты лучше всего производить в безналичном порядке (перевод на счет Продавца, зачисление на счет Продавца от имени Покупателя, аккредитив), либо с помощью депозита нотариуса. Либо передачу денег производить в присутствии не менее 2-х свидетелей, не заинтересованных в сделке (в качестве таких свидетелей также могут выступать сотрудники агентства недвижимости).

По всем интересующим Вас вопросам Вы можете проконсультироваться по телефонам 8 (38456) 3-35-45, , , либо оставить заявку на обратный звонок на сайте.

Сделки с недвижимостью

Комментировать